KB资产有人预测: 明后年, 越来越多人会搬离“步梯房”, 原因特真实

在很多老城区，五六层楼、没有电梯的老小区，一直被称作＂步梯房＂。它一度被购房者视为高性价比的选择，地段成熟、总价可控、公摊不多，尤其对预算有限的年轻人或投资客颇具吸引力。可到了2026年，风向变得肉眼可见。中介的挂牌名单里，步梯房越挂越久；二手房交易群里，＂急售、可谈＂几乎成了标配。

不少业内人士给出判断：2027年到2028年，选择离开步梯房的家庭还会继续增加。这不是危言耸听，几个理由摆在明面上，谁看了都难以反驳。

上下楼负担渐重，老幼皆感吃力

步梯房让人受累的地方，早已不是新鲜话题。真正让居住者下决心搬走的，是随年龄增长而放大的日常磨损。买房时二三十岁，觉得爬六层不过是几分钟的事。等到住上五六年，膝盖、腰椎的信号就开始发出来了。骨科门诊里，因长期负重上下楼诱发半月板损伤、髌骨软化的中青年案例并不少见。

对家中有老人的住户来说，步梯楼几乎意味着社交半径的收缩。北京建筑大学学报2026年6月刊发的一项针对北京西城区北草厂胡同的实地调研指出，高密度老城社区里，步行空间与楼栋出入条件已经难以满足老年人安全、舒适出行的基本需求，＂供需错位＂现象突出。这也是坊间常说的＂悬空老人＂处境:住在四层以上，腿脚不便，一周下不了几次楼，看病、买菜、见老朋友都变得费劲。

有小孩的家庭同样头疼。婴儿车、儿童座椅、大件采购一样样搬上楼，回到家已经气喘吁吁。再加上外卖、快递配送员对高层步梯普遍不太情愿，用户体验被反复消耗。国家统计局2024年发布的数据显示，全国60岁及以上人口已超过3.1亿，占总人口比重逼近22%。人口结构的变化决定了对无障碍居住空间的需求只会往上走，不会回头。

挂牌租售两头难，脱手周期拉长

住得累是一回事，能不能顺利卖掉才是许多业主真正焦虑的问题。2026年上半年，多个一二线城市的房产中介反馈，5楼及以上纯步梯房源，挂牌周期普遍显著长于同区域电梯房。以北京、上海、成都的城区数据看，同地段、同面积的对比下，步梯房均价折让在15%到30%之间，成交周期普遍在10个月以上。

原因不复杂。年轻购房者宁愿多花点钱买带电梯的次新房或次新回迁楼，因为他们清楚这套房子未来也要再流通。老年买家几乎已经从步梯高层的目标客户中退出。改善型家庭更不会主动选择需要负重爬楼的居所。买方池子肉眼可见地在缩水，卖方却越来越多，价格失衡自然形成。

出租端的情况也没有更好。步梯房的租金普遍要比同地段电梯房低两到三成，还未必租得出去。有的房东干脆把六楼的房子改成合租，靠单间出租摊薄空置期。业主群里流传着一句话：不是房子不值钱，是电梯把价值差拉开了。当2020年之后新建住宅几乎全部标配电梯，甚至不少上世纪九十年代的老楼也在通过旧改工程加装电梯，纯步梯的老房子在流通市场上的位置就更靠后了。

加梯路径重重卡，房龄再拖后腿

一个自然的问题是:加装电梯不就解决了吗？现实中，这条路走起来远比想象中难。

从政策层面看，国家对老旧小区加装电梯的支持力度并不小。住房和城乡建设部公开数据显示，截至2025年底，全国累计开工改造城镇老旧小区已接近20万个，惠及居民超过3600万户。加装电梯被纳入超长期特别国债支持范围，中央与地方补贴叠加，居民出资比例被压缩得比早年低了不少。行业统计表明，中国旧楼加装电梯需求量从2017年的约1万部，一路增长到2025年的14.4万部，八年间年均复合增速接近四成。

尽管数字亮眼，落到具体楼栋，能顺利把电梯装上的比例仍然有限。第一道坎是钱。一部加装电梯总造价通常在四十万到六十万元区间，扣除补贴后，业主分摊部分往往按楼层递进，顶楼可能要承担五六万元甚至更多。第二道坎是意见协调。低层住户尤其是一层、二层，往往顾虑采光、通风、噪声以及未来房价的相对变化，对加装持保留态度。

山东、四川、广东多地都出现过因个别住户不同意，整栋楼加装计划搁置一年以上的情况。第三道坎是流程。规划许可、施工许可、特种设备验收，几个环节走下来短则半年多，长则一年半。就算装好了，后续电费、年检、维保费用如何分摊，又是一轮新的协商。

除了加梯难，房龄本身也在被市场重新审视。步梯房的主力军建于上世纪八九十年代和2000年前后，普遍已进入需要大修的阶段。墙面开裂、上下水管道渗漏、外墙保温层脱落、电路老化，几乎是共通问题。住建部2025年发布的相关统计显示，全国城镇建成20年以上的住宅存量已超过3.2亿套。这个庞大基数意味着未来十年，老龄化住宅的维护成本会持续上升。购房者在选房时也在把＂房龄＂作为一项硬性筛选条件，银行放贷同样对高房龄住宅越来越谨慎，一些城市对30年以上房龄住房的按揭年限、评估价都做了调整。

配套问题更不能忽视。老旧小区物业费收缴率偏低，公共走廊照明、垃圾清运、停车管理常年跟不上，居住体验被慢慢消磨。这些琐碎的日常，比爬楼本身更能促使人做出搬家的决定。

收束几句

预测2027年、2028年会有更多家庭搬离步梯房，并不是唱衰这类住宅，而是把已经发生的趋势往前推一步。对预算有限、身体条件较好、只做短期过渡的年轻买家来说，合理价位的步梯房仍有其价值。它靠近城市中心、生活配套成熟、单价可控，这些优点没有消失。

但对家里有老人、有幼儿，或者计划长期居住、看重资产流动性的家庭，2026年的市场信号已经足够清楚:选房时，电梯正在从加分项变成必选项。一个城市的居住品质如何提升，答案不只写在新房里，更写在这些已经陪伴几代人的老楼上。加装电梯的推进、老旧小区的整体改造，会继续被写进未来几年城市更新的重点清单。这也是普通人做出居住决策时，值得留意的大背景。